Poradnik dla uzyskujących przychody z najmu. Od 1.1.2023 r. jesyną formą opodatkowania najmu prywatnego będzie ryczałt od przychodów ewidencjonowanych.
W tej formie opodatkowania płaci się podatek w wysokości 8,5% do przychodów z wynajmu, do kwoty 100 000 zł; od nadwyżki ponad tę kwotę ryczałt od przychodów ewidencjonowanych wynosi 12,5% przychodów.
Małżonkowie, którzy są współwłaścicielami nieruchomości rozliczają się indywidualnie, każde od swojej części przychodu. Mogą jednak zdecydować o rozliczaniu całego przychodu tylko przez jednego z nich.
Ryczałt jest oddzielnym źródłem przychodu, nie łączy się go z dochodami opodatkowanymi wg zasad ogólnych. Po zakończeniu roku, do końca kwietnia (to też zmiana bo do tej pory terminem był koniec lutego) należy złożyć zeznanie PIT-28, w którym wykazuje się przychód i należny podatek.
Jak pomniejszyć podstawę opodatkowania?
Podstawą opodatkowania jest przychód, który ustala się tak samo jak w przypadku zasad ogólnych. Zazwyczaj w kwocie, którą najemca płaci wynajmującemu mieści się zarówno umówiony czynsz ale także opłaty za media, wodę, energię elektryczną. Generalnie należy przyjąć, że wszystkie świadczenia, które wynajmujący otrzymuje w związku z umową stanowią przychód.
Opłaty za media, które pokrywa najemca nie stanowią jednak przychodu wynajmującego. Opłaty te należy wyszczególnić w umowie najmu.
Przykład
Właściciel lokalu wynajmuje go za 2000 zł miesięcznie. W tej cenie mieszczą się także opłaty za media w wysokości 500 zł.
Jeżeli umowa najmu wskazuje, że najemca będzie płacił 2000 zł to dla wynajmującego przychodem będzie właśnie 2000 zł. Jeżeli jednak w umowie najmu znajdzie się zapis, że najemca płaci kwotę 1500 zł oraz będzie zobowiązany do ponoszenia opłat za media w wysokości 500 zł to wówczas przychodem wynajmującego będzie kwota 1500 zł.
Najemca może wnosić te opłaty na rachunek wynajmującego, nie jest konieczne „przepisywanie” umów o media na najemcę.
Wzór takiego zapisu umowy:
§ 3 CZYNSZ NAJMU, KAUCJA I OKRESY PŁATNOŚCI
1. Strony ustalają miesięczny czynsz najmu za Nieruchomość w kwocie ………………… (słownie: ………………………………………) brutto płatny z „góry" do 10 - go dnia każdego miesiąca.
2. Czynsz określony w § 3 pkt 1 będzie płacony przelewem na konto bankowe WYNAJMUJĄCEGO numer: ……………………………………………………………..
3. Dodatkowo, Najemca pokrywać będzie zaliczkę na media w wysokości …………………… (słownie ………………………………………..) płatną na konto Wynajmującego w terminie wskazanym w pkt 1 niniejszego paragrafu. Wysokość zaliczki będzie mogła ulegać zmianie, o czym Wynajmujący niezwłocznie poinformuje Najemcę na piśmie. W kwocie powyższej zawarte będą zaliczki na poczet zużycia prądu, zimnej wody, ogrzewania, telewizji kablowej, internetu oraz czynszu należnego do Spółdzielni Mieszkaniowej.
4. W razie wystąpienia niedopłaty w związku z nadmiernym zużyciem wody, ogrzewania, prądu Najemca będzie zobowiązany do pokrycia kwoty niedopłaty. W przypadku wystąpienia nadpłaty w związku z nieznacznym zużyciem w/w mediów, Wynajmujący będzie zobowiązany do zwrotu Najemcy kwoty nadpłaconej.
5. O zmianie wysokości czynszu należnego dla Spółdzielni Mieszkaniowej, Wynajmujący poinformują Najemcę na piśmie określając zmianę wysokości zaliczki na media, o której mowa w pkt. 3.
6. W przypadku nie zapłacenia w terminie opłat czynszu najmu, naliczane zostaną karne odsetki ustawowe zgodne z obowiązującymi przepisami.
7. W dniu podpisania niniejszej umowy najmu Najemca wpłaci na rzecz Wynajmującego w gotówce zwrotną kaucję gwarancyjną w wysokości ………………………………. (słownie: …………………………………….),
8. Do dnia ………………………………… r. Najemca wpłaci na rachunek wskazany w pkt 2 niniejszego paragrafu czynsz za miesiąc ………….. r. w kwocie ………………………. oraz zaliczkę na media w wysokości …………………….ł.
9. Wynajmujący zobowiązuje się zwrócić Najemcy wpłaconą kaucję w ciągu 30 dni od daty rozwiązania niniejszej umowy, po odliczeniu należności i kosztów napraw ewentualnych zniszczeń obciążających Najemcę z tytułu niniejszej umowy.
